WEG-REFORM: Neue Regeln für Wohnungseigentümer und Verwalter

Zukünftig werden Baumaßnahmen zur Sanierung und Modernisierung vereinfacht. Jeder Wohnungseigentümer hat künftig einen Anspruch, auf eigene Kosten z.B. den Einbau von neuen Fenster, Elektro-Ladestationen für E-Autos, den Einbau eines Glasfaseranschlusses für schnelleres Internet oder barrierearme Ein- und Umbauten ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer zu veranlassen (§ 20 Abs. 2 WEG).
In anderen Fällen wird durch die Gesetzesreform die bislang erforderliche Beschlussmehrheit herabgesetzt, sodass bei baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum eine einfache Mehrheit ausreicht. Dabei haben prinzipiell diejenigen Eigentümer die Kosten zu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben.
Falls jedoch die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen worden ist, müssen alle Wohnungseigentümer die Kosten entsprechend ihrem Miteigentumsanteil tragen.
Ist die bauliche Veränderung aber mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden, entfällt die Kostentragung durch alle Eigentümer. Dies soll dem Schutz einzelner Eigentümer dienen, um diese nicht zu überfordern. Die Frage, was unter dem Begriff der unverhältnismäßig hohen Kosten konkret zu verstehen ist, ist im Gesetzt bisher nicht konkretisiert.
Weiterhin gesetzlich nicht festgelegt bzw. konkretisiert ist der angemessene Zeitraum, in dem sich die Kosten einer Baumaßnahme amortisieren. Denn sollte dies der Fall sein, ist die Verteilung der Kosten auf sämtliche Eigentümer vorgesehen. Der Amortisations-Zeitraum kann abhängig von der konkreten Maßnahme 10 Jahre oder ggf. auch mehr betragen.

Sollten die Eigentümer mit dem Verwalter unzufrieden sein ist künftig die Abberufung nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig. Die Wohnungseigentümer können mit der Gesetzesreform künftig Verwalter, mit denen sie unzufrieden sind, jederzeit entlassen. Spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet der Verwaltervertrag und damit seine Ansprüche auf Bezahlung.
Die Eigentümer erhalten zudem das Recht, die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zu verlangen. Als zertifiziert gelten Verwalter, die vor einer Industrie- und Handelskammer eine entsprechende Prüfung erfolgreich abgelegt haben.
Eine Ausnahme besteht in kleineren Anlagen mit weniger als neun Sondereigentumseinheiten, bei denen einer der Wohnungseigentümer mit der Verwaltung beauftragt wurde.
Der Nachweis einer bestimmten Qualifikation ist aber nach wie vor keine Voraussetzung für die Erteilung einer Gewerbeerlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung, jedoch bleibt die Weiterbildungspflicht unverändert erhalten. Wer bereits bei Inkrafttreten der WEG-Reform schon zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt war, gilt für weitere dreieinhalb Jahre gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft als zertifizierter Verwalter.

Eine Eigentümerversammlung ist zudem künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig.
Es kann in der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden, dass Versammlungen als Online-Versammlungen durchgeführt werden, vorausgesetzt es stimmen sämtliche Wohnungseigentümer zu.
Die bisherige Frist für die Einladung zur Eigentümerversammlungen von zwei Wochen wird auf drei Wochen verlängert.
Eine weitere Neuerung: Das Protokoll der Eigentümerversammlung muss unverzüglich nach deren Beendigung erstellt werden.

Die Jahresabrechnung ist in der Regel 3 bis höchstens 6 Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres aufzustellen, soweit nicht Abweichendes vereinbart wurde.
Die Instandhaltungsrücklage heißt jetzt Erhaltungsrücklage und ist nicht mehr Bestandteil der Jahresabrechnung. Ihr IST-Zustand hat künftig im Rahmen des vom Verwalter kalenderjährlich zu erstellenden Vermgensberichts zur erfolgen.

Künftig kann der Verwalter ohne Beschlussfassung über Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung, mit denen keine erheblichen Verpflichtungen einhergehen, in eigener Verantwortung entscheiden. Überwacht wird er nach wie vor vom Verwaltungsbeirat, der den Verwalter auch unterstützt.
Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft im Außenverhältnis vertretungsbefugt und kann (bis auf Darlehensverträge und Grundstückskäufe) Geschäfte für diese tätigen.

Bei Betriebskostenabrechnungen sieht die WEG-Reform eine Angleichung vor. Bei vermieteten Eigentumswohnungen ist künftig im Verhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter die Kostenverteilung der Wohnungseigentümergemeinschaft maßgeblich . Aktuell ist mietrechtlich die Wohnfläche maßgeblich, während das WEG eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vorsieht. Der bisher festgelegte Umlageschlüssel bei Betriebskostenabrechnungen muss also künftig nicht mehr eigenständig umgerechnet werden, falls im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Dies dient der Angleichung von Miet-und Wohnungseigentumsrecht.

Beschlüsse der Wohnungseigentümer verpflichten auch den Erwerber als Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers, ohne dass sie im Grundbuch eingetragen werden müssen. Die Vereinbarung hingegen erfordert das Einvernehmen aller Wohnungseigentümer und muss in das Grundbuch eingetragen werden. Z.B. nachträgliche Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum oder Begründung von neuen Sondernutzungsrechten, etc.
Um einen besseren Schutz für Käufer von Wohnungseigentum zu gewährleisten, müssen nun nach dem neuen Gesetz Beschlüsse, die die Eigentümer auf Grundlage einer gesetzlichen oder rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst haben, in Zukunft im Grundbuch eingetragen werden, wenn sie gegenüber Rechtsnachfolgern wirken sollen und dadurch von diesen bereits im Grundbuch erkennbar sind.

Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Bitte klären Sie Sachverhalte im konkreten Einzelfall mit Ihrem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater. Alle Angaben sind nach bestem Wissen erfolgt, jedoch ohne Gewähr.

Weitere Infos:
https://www.bmjv.de/DE/Themen/FokusThemen/WEG-Reform/WEG-Reform_node.htmlhttps://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/weg-reform_84342_460970.html

https://ivd.net/2021/02/weg-reform/